樓價高企，未放寬樓按前，為遷就買家爭取最大按揭成數，發展商瘋狂建劏房戶「將貨就價」，新盤市場遂出現不足200呎迷你戶，恒地（012）在香港仔的南津•迎岸 ，正是一例。恒地去年以高二手價逾6成開賣田灣南津．迎岸，新近錄得月租跌穿1萬元，平絕港島入伙盤。
記者直擊屋苑上述成交戶型，發現單位充滿「特色」，面壁戶、墳場景、不能轉身的企缸，「惡啃」元素樣樣齊，惟屋苑近8成放盤為開放式單位，在供過於求的環境下，屋苑租金聖誕後有機會進一步下調。樓市去年大旺，主打400萬以下的開放式盤源匱乏，主攻開放式盤源的南津．迎岸，去年3月以高於香港仔二手市場逾60%姿態開賣，折實平均呎價高見2.1萬元，受惠成交價低，能借足按揭成數，仍然數次「一Q清袋」，可見400萬以下樓的魅力所在。
然而多個劏房新盤相繼落成，供應過剩下，入伙盤租金受壓。新近兩個中層F室，實用面積同為194方呎，以月租9,500元承租，呎租49元，記者隨即直擊該廈租盤，一探港島超筍盤的超平秘密。
直擊單位同屬中層F室單位，實用面積為194方呎開放式，記者甫入門，忍不住「嘩」一聲，原以為客廳整幅落地窗「有磨砂玻璃咁正」，但仔細一望，原來一切都是幻覺。
單位隔籬正是明愛香港仔綜合家庭服務中心（簡稱「明愛」），而「劏房」單位正是面向明愛，外牆的倒影反射回來，令劏房落地大窗有一種偏暗磨沙的感覺，換言之，單位正窗直望，只有一面白色牆身 ，屬名副其實的「面壁戶」，而牆身離單位只有約5呎半距離，企出露台，與明愛可以打手印，感覺相當壓迫。兩幢大廈外牆如此貼近，難怪有網民笑言，住戶無帶鎖匙都「冇有怕」，大可變身「蜘蛛俠」，用「壁虎功」爬上單位。
若要望其他景觀，只能從露台向東西兩邊張望，但向西為密密的樓景，向東為香港仔華人永遠墳場，兩面景觀亦屬不理想 。從另一個角度出發，單位則是「私隱度」極高，惟室內採光度偏暗。
間隔方面，單位屬典型「一眼望晒」的開放式間隔，內櫳長約13呎，闊約8呎，長度相當於由大門行7步的距離，闊度相當於記者站立攤開雙手橫放的範圍，若全身躺下，則餘下2呎距離。浴室「吋吋實用」，面積只有約20呎，記者身形細小，竟然已經逼爆企缸，沒有剩餘空間轉身。
地產代理透露，有業主收樓後，看到上述單位，氣得寧願付10%辣稅，想馬上賣掉。他解釋，部份業主並非香港仔居民，開售前未有實地直擊，只憑400萬樓下物業，自己有能力上車，上得就上的意念，便購入單位，加上當時業主未有預視到劏房單位租金回落，造成項目大賣的現象。他表示，這類開放式較多由外國客租用，這批客一般首次來港，並不熟悉香港環境，所以先租用一年暫住，待生活安定下來，才轉租其他單位，
目前南津．迎岸約有36個租盤放盤，開放式放盤約28個，而上述F室放盤則有6個，其餘8個放盤分別為一房或兩房單位，最平低層F室叫租1.1萬元，實用面積189方呎，呎租58元。目前屋苑暫錄6宗租賃個案，全為開放式間隔，月租約9,500元至1.1萬元。代理直言，入伙新盤供應量足夠，業主為求快起租，有機會再減價招租，預計聖誕節後，最後一段的租賃潮過去，屋苑租金將進一步下調。
市民寧小姐表示，政府放寬按揭成數，自己首期費用減少，買樓更方便，未有放寬按揭時，只能考慮500呎單位，放寬後面積加大了100方呎，可以考慮600呎單位，樓價差了100萬元。她認為，樓市會向上升，一來政府放寬按揭，助市民上車，二來本港剛性需求存在，即使社會運動發生，仍然抵銷不了住屋需求。
市民蔡先生表示，政府放寬按揭成數，首期負擔減少，原先購入600萬元物業，需要240萬元首期，現時只需60萬元，對自己一定是好事。他續指，自己已經持有物業，但受惠政府放寬樓按，自己會量力而為，盡量尋求合適的物業再次入市。對於後市，他認為，本港剛性需求巨大，仍有大量市民沒有物業，樓市很難下跌。
記者 黃朗鈞
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