樓市牛皮狀況已久，上月有美聯經紀竟成功以破底價買入嘉湖山莊單位，不少業主聽到消息，開始減價賣樓，一場暴風雨即將來臨。（廖健昌攝）
封面故事
美聯掠水三人組 造低樓市
連牛頭角順嫂都識講：「樓市跌啦跌啦。」過去幾個月，二手樓苦陷膠着狀態，業主企硬唔減，買家企硬照等，令成交乾塘。不過，這個局面，終於劈開了缺口。
上月天水圍嘉湖山莊、一個四百四十一呎單位，以二百六十萬元成交，竟然比市價足足平了一百萬！
買家為美聯物業屯門經紀三人組。此價一開，嘉湖的放盤業主，即自願降低叫價兩、三成。業主防線全面失守，大劈價在港九新界各區，開始擴散起來。
事實上，早輪肯減價的業主，都是內地人或流動資金出問題的本地客。這一 round，則是被新低價成交嚇窒的普通業主。而下一 round，將是近年買入樓花新盤，將要抬錢上會的換樓客。預期樓價，將會一 round還有一 round低。
為沉悶樓市，激起千層浪的單位，位於嘉湖山莊美湖居四座十五樓、一個實用面積四百四十一呎的單位。土地註冊處資料顯示，該單位於上月七日簽訂臨時買賣合約，以二百六十萬成交，比同類單位平一百萬。賣家 Yung Tsang Shing（翁增城）及 Lee Chun Ying（李春英），估計是兩夫婦，市場消息指兩人年紀老邁。據知兩老兩個多月前搵美聯放盤，被說服做獨家代理。最初放三百六十至七十萬元，但乏人問津，大部分美聯經紀都將這個盤放入「雪櫃」，並無積極跟進。惟一個多月後，該單位竟以平絕全屋苑的破底價成交。而事件最引人入勝的是，買家是三個美聯屯門區的經紀顧耀彬（ Alex）、曾俊賢（ Ivan）及吳嘯峰（ Sam）。
消息完全封鎖
賣家離奇大劈價，記者遂到該單位找兩名業主，但幾日來都無人應門，據樓下保安表示，上址已無人居住，過去亦未見有人睇樓。翻查兩人買樓往績，曾於九四年買入新蒲崗康景樓一個單位，○二年賣出，微蝕十萬，到○三年沙士期間，以七十五萬元超筍價購入上述嘉湖單位。當年該單位上手因破產而被財務公司賤價出讓，故這次翁增城和李春英雖低價賣樓，但賬面仍賺一百八十五萬元。
「如果業主賣咗有錢賺，叫價一定無咁硬，易㩒價。通常經紀會說服業主搞獨家放盤，話就話擔心業主放太多間行、會互相踐踏，令成交價無咁靚。實則方便經紀㩒價，盡快做成單交易。如果業主唔係住同一區，更加唔知市價！」一名行內人士指。
事實上，這個盤由美聯獨家代理，而按美聯分區，天水圍區、元朗區及屯門區的盤是互通的；正常情況下，經紀收到該盤業主減價的消息，要即時入電腦，通報各區，但有美聯經紀透露，這口劈價由頭到尾都無在內部電腦出現過，「多數係業主經說服後，劈到二百六十萬元時，由呢三個美聯經紀接洽。三人喺極短時間商量後，決定即時聯手買入，由經紀變埋買家。呢個決定，可能只係一個鐘頭內嘅事。」
另一名同區經紀又爆料，指過去由於二手成交少，為開單，不少經紀會出言「恐嚇」：「有好多經紀好叻嚇啲業主，佢哋會話個市真係好唔掂，你個單位無人買，你唔做第一個減價，被其他業主減咗先，個市就開始恐慌，你就要減好多先有人買㗎喇。尤其阿婆阿伯，無乜資訊喺手，聽晒你講！」
三人組搵錢至上
無論如何，搶得筍盤的經紀三人組，能以平市價三成多入貨，贏面極大；區內經紀指，若三人開價二百九十萬至三百萬再放盤，仍然低於市價，很快會有人承接，故他們入貨的值博率甚高。本刊曾到該分行查訪，但三人多日不在鋪頭，致電及 WhatsApp亦無回覆。過去這三人做經紀甚「 chur」，近月開賣的尖沙咀新盤 AVA62，三人涉及促成的交易，約有三千二百萬元，計算佣金及獎金，與公司拆賬後，每人仍收近二十五萬，剛好可做嘉湖單位的首期。
職位最高的吳嘯峰，為美聯屯門海典軒分行首席聯席區域經理，早年他只是該分行營業經理，隨後幾乎一年升一級，其老婆王詩雅（ Pheobe），也是同區分行經紀。過去有五年是「千萬圓桌會」會員，即帶領整組業績（即佣金收入）過千萬元，今年更是主管中營業額頭三名的「鑽石精英」。不過記者翻查法庭記錄，○九年曾有一名和吳嘯峰同名同姓的人，曾被控盜竊。與吳一同買入物業的兩名下屬，曾俊賢是營業額（拆賬前佣金）達一百八十萬或以上的「黃金精英」，顧耀彬亦在屯門區營業額排名第十二。他們常把人生目標寫在 Facebook上，「 call客才是王道，努力起動追」、「鋼鐵意志」等鼓勵自己，又與名車合照，搵錢態度「明確」。
翻查資料，三人名下雖無物業，但吳嘯峰過去有投資元朗區內物業，並有斬獲，一名認識他多年的美聯經紀透露：「佢自己就叫個客俾佢哋做獨家，但佢放自己單位就間間行都放！佢當然知道放多幾間 Agent行，等多啲經紀同你搵客，先做到靚價。佢手上啲盤都係大包圍放盤，我記得幾年前佢有間 Yoho Town單位都係中原幫佢賣出。」
同區樓價應聲跌
此單離奇交易事件，獲美聯高層護航，美聯住宅部行政總裁布少明指，是業主主動減價一百一十萬元，而他們設有員工物業交易申報機制，三名經紀有向該業主披露其身份，成交過程合法。姑勿論如何，經紀指，自該劈價盤通天後，整個天水圍及屯門區都瀰漫慘淡氣氛，「依家業主唔再企硬喇！」
記者上週以買家身份，到嘉湖山莊睇樓。一個四百四十一呎望米埔濕地的單位，與劈價一百萬元成交的單位面積一樣，開價三百八十萬元。此單位望米埔濕地，牆身、地板均不用翻新，添置傢俬即可入伙，算是四正。上月放盤，無人問津，不足一個月業主減至三百六十萬，記者還價三百三十萬，經紀稱業主目標價三百四十萬。但兩天過後見記者不為所動，而記者又聲稱會考慮元朗較便宜的村屋，經紀馬上替業主再減十萬，指業主急放，所以願意減價。相比最初開價，減幅達一成三，但仍未有成交。
放蛇直擊業主失守
業主防線全面失守的情況，在各區開始蔓延，經紀亦趁勢挫價。記者以業主身份，在多家代理行放盤自住單位。該單位為柴灣區老牌居屋，上月有一個四百一十萬元新高成交，但經紀都搖頭表示，已經沒可能再有此價成交。「呢排樓市差過之前，成交再少咗，而且買家還價好狼死，以前講價幾萬蚊，而家一還價就二、三十萬元。」其中一個經紀，勸記者以四百萬元放盤，但隨後用電腦搜尋該屋苑放盤，就說：「而家有幾個放盤，高層過你單位，放緊三百八十萬咋。有個仲平，開價三百一十萬，不過懷疑係凶宅。」記者問：「開價三百八十萬，咁預算買家會還價，咁最後成交咪仲低？」經紀點頭說：「咁就係呀！不過你放咗先啦，我哋盡做！」經多方「㩒價」後，一個銀行估價四百一十萬元的單位，最終成交價可能要劈足四十萬元。
九龍區指標屋苑美孚新邨，一樣同一命運。該區經紀透露，「盤源其實唔多，不過今個月開始，鎖匙盤增加了。」大部分業主都以低於銀行估價放盤，經紀竟歸功於公司高層：「經理、老細，日日都喺報紙唱淡，指樓價將會開始下跌，就係想業主心態放軟，盡快脫手。係咁㗎啦，咁先會容易啲傾。」美孚一個頂層九百五十呎，望屋苑公園及有海景單位，業主一個月前放盤，開價跟足銀行估價一千零五十萬。但只有人睇，無人買，勁減一百萬反應仍不大。記者嘗試還價至八百五十萬，經紀回覆指有一半成數，「我聽業主講九百萬會賣，但聽業主口風，他不抗拒八百五十萬。如果有票讓業主拿在手，機會更大。」
大劈價成新常態
事實上，上個月十大藍籌屋苑，只有一百三十六宗成交，是有紀錄以來第二低。記者抽查近一個月各區大型屋苑成交，發現大部分成交價都比銀行估價及市價低出最少數十萬元。當中以一個黃埔花園銀竹苑六座低層七百多呎單位為例，銀行估價一千萬元，市價亦要八百五十萬，但成交價只是七百五十萬元，記者差點以為是凶宅，但翻查記錄，該單位並沒有出過事，亦非銀主盤，記者致電黃埔經紀查詢，他平淡地回應：「個業主等錢使咪平啲放囉﹗」大劈價賣樓，已成樓市新常態。
持有二百億香港物業的紀惠集團行政總裁湯文亮認為，未來幾個月，是跌市關鍵，「以前每季一手單位入伙都係一千、幾百個，但未來幾個月將有八、九千個一手單位入伙。剛好呢段期間銀行貸款開始審慎，等住入伙呢批人如果唔夠錢上會，就會急住賣本來住緊層樓。」他說現時發展商用低過市價賣樓，都「賣唔晒」，正反映樓市已經確認轉勢，「之前長實緻藍天又話一 Q清袋，依家仲有無聽到咁樣講？邊有咁多一 Q清袋？新樓都賣唔晒，有危險性喺度﹗」
資深經紀：簽定單邊合約
前置業十八董事鄭勇，九七年已開始任職地產經紀，做過屯門細盤，近年專做九龍站一帶豪宅，他認為要買到心目中的平盤有幾招要做。
「我見過好多客，就算俾個平盤你，你又唔敢買。好似○二年有個屯門兆康苑單位廿幾萬，但無人敢買。結果我介紹咗個身家得幾千蚊嘅點心師傅去買，佢去安信借咗皮半，上咗車。點解有平嘢，咁多客唔搵，搵佢？我知佢錢唔多，但佢目標明確，話有呢個價錢一定買。」
「要做足準備，無人知個市幾時見底，但你一定要為自己 set個目標價，去銀行搵按揭部職員計定數，知道供得起幾錢嘅樓！再去凶宅網，又或者問心水屋苑保安，邊個單位出過事，調好自己心理質素，否則到有平過市價嘅盤放售，你又以為係凶宅，白白令機會流走。」
「定好心水價，如果有信得過嘅經紀，不妨開定張支票，甚至寫埋單邊合約，擺喺佢度，俾人感覺你買心好強。到有平盤出現，經紀手頭 A、 B、 C、 D、 E咁多個客，就一定打電話俾你先啦。」
亂市買賣攻略
早輪旺市，市場出現離奇新高價成交，到現在樓市轉勢，又出現大量離奇新低價成交。咩叫市價？在現時亂市中如何部署？由老手教路。
投資老手：大膽還價三成
陳清白，人稱炮哥，投資樓市三十年，專揀無乜人吼的唐樓、單幢樓，唔平過市價，唔買。
「要買低過市價，首先你要知道市價係乜。唔好信銀行估價，佢哋跟住市場走，資訊滯後，亦唔好睇報紙嘅成交，佢哋今日報昨日的成交，落咗幾萬蚊訂就話係創新高價，後日撻咗訂唔會話你知，等同拍吓拖，唔一定係結咗婚。你認識多一點，剛剛有個創新高價，原來那人在外地回來，對市場都不認知，就走去摸頂。你平過佢買就以為自己執咗筍嘢，那不是筍嘢，只是市價，或者高過市價。」
「買家仲要同經紀摸吓底，知道個業主係自住定出租，或是交吉。如果係交吉，就大膽還價，佢個個月要交差餉，空置都要成本嘅。或者買了樓，要把錢搬過去的，依家銀行借錢難，又難借得多，他要錢，就會平一點，買家可以大膽還價三成。不過講到尾，都係計回報，回報得嗰兩釐，加一、兩次息，乜都無晒，無三釐以上唔使諗喇。」
另類炒家：放定貨執死雞
伍冠流，有凶宅大王之稱，投資經驗三十年。他專買入低於市價的樓盤，人棄我取。
「我擔心後市會陰乾式下跌。股市跌了，美國加息，一手樓平過二手，或者同二手樓差唔多價錢，好吸引，變咗二手市場好差。我而家手持十多個單位，已經先把手頭三、四個本來放租嘅單位收返來。我唔租俾佢，因為我想交吉賣，本來還有兩個月到期，我也不想等。我叫佢搬啦，我要拿來賣。套定現，等劈價盤出現。」
「而家市場氣氛好冰冷，無乜人問價，又無乜人睇樓。呢個沙田第一城單位，我初時開三百四十五萬，依家開三百三十五萬，有個客問我三百頭得唔得？我暫時個底線係三百三十萬左右，遲啲難講喇！」
撰文：孫樂祈、梁佩均
攝影：財經組
攝錄：財經組
資料：黃詠茵
插圖：朱桂葉
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