摩天輪風波過後，在中環新海濱將掀起一場千億地皮爭奪戰，最快明年上演。
封面故事
中港財團紮馬 摩天輪變第一口釘 千億新維港搶奪戰
一個摩天輪，揭出的並不只一場商業鬧劇，更是一場新維港搶奪戰的序幕。
原摩天輪座落的中環海濱三號地皮，在時任發展局局長林鄭月娥一手炮製下，將規劃成綜合發展用地，可建五幢大型商廈，並最快在明年推出市場。整個計劃，市值估計可達千億元。
近年，中資不惜工本「佔領」中環及灣仔一帶臨海商廈。這塊中環新海濱地皮，將成維港的永久海岸線，自然成為兵家必爭之地。不過，要成功奪得這塊臨海地，亦非只靠價高者得，還要負責建設用地內的公共設施、新郵政設施及在設計中重置舊天星碼頭鐘樓等。
本刊發現摩天輪的新營辦商 TECL，董事及股東鄧米高與「九倉女婿」馬健能關係密切，兩人合組公司，在海濱舉辦一年一度的「友邦歐陸嘉年華」。由「九倉女婿」插手摩天輪，儼如為九倉在海濱一帶的未來發展落了一口釘。中環變天在即，然而，無論是中資或港資中標，日後這個千億新維港，將再不是香港人熟悉的海港。
一直對政府招標過程表示不滿的摩天輪舊營辦商，突然妥協，並與新營辦商 TECL達成共識，令這座建造費達二億、高六十米的摩天輪得以保留，似是為這場風波畫上句號。 TECL董事和股東鄧米高（ Michael Edward Sean Denmark），曾連續三年在海濱舉辦「友邦歐陸嘉年華」（ The Great European Carnival Limited）。記者早前揭發嘉年華的母公司 MDME Limited，董事除鄧米高外，還有前九倉主席、會德豐大股東吳光正的女婿馬健能（ John Paul McLellan）。現年五十二歲的馬健能一二年與吳光正女兒、現連卡佛行政總裁吳宗恩在英國完婚，並於一三年誕下一女。這名「九倉女婿」，是何敦•麥至理•鮑富律師行（ Haldanes Solicitors& Notaries）合夥人。
記者再追查發現，馬健能與九倉的關係在過去一年更突然變得緊密。馬健能以往一直住在他名下物業山頂白加道 51號。單位於○四年買入，過去曾加按套現，至今仍然未贖回。不過，翻查他在 MDME的登記資料，這名九倉女婿於去年六月二日，突然把申報地址更改為山頂紅莓閣 1期的獨立屋。紅莓閣 1期是九倉和怡和共同擁有的物業，從不對外出售。而今次「搬屋」的時間，正正就在去年政府就「中環摩天輪」重新招標問題向海濱事務委員會和中西區區議會諮詢前後。馬健能向本刊表示無論在摩天輪或其他事務， TECL與吳光正、會德豐或九倉皆無任何關係。九倉亦回覆指，與 TECL「沒有任何商業關係」。
利用摩天輪續租
九倉雖然劃清界線，然而九倉利用摩天輪做談判籌碼，早有前科。早在○一年，九倉計劃擴建旗下尖沙咀海運大廈，並在頂樓興建高七十五米的摩天輪，比現時的「中環摩天輪」更大，後來兩度向城規會申請終獲同意。九倉並以此為由，於○三年要求政府提早為一二年才到期的海運大廈地皮續約，但及後地政總署因九倉過早申請續約，以及政府有意將地段以公開競投形式重新招標為由，拒絕九倉的要求。「摩天輪」的如意算盤打唔響，連經營超過五十年的海運大廈都陷入危機，九倉於是在○五年提出司法覆核，要求推翻地政總署的決定。官司纏繞九倉和政府多時，直至林鄭接任發展局局長後，才出現突破性的發展。
吳光正今年高調撐林鄭做特首，事實上早於○七年七月，林鄭亦扶了九倉一把。林鄭上任發展局局長不足一個月，九倉突然撤回司法覆核申請。隨後海運大廈的續約問題迎刃而解。先是在海港城旁的太平洋會所獲政府續租十五年；一○年，海運大廈的租約到期前僅兩年，更獲批准其擴建圖則。九倉最終雖然未有在限期前落實興建頂樓摩天輪，但林鄭「升職」為政務司司長前的一二年六月，發展局竟以「非公開招標」的形式，為海運大廈續約廿一年，補地價七十九億元，每月呎租僅三十五元，比當時海港城的平均呎租低六倍，當時不少傳媒均狠批有官商勾結之嫌。
市值達千億
今次的摩天輪爭奪戰，背後同樣涉及一幅靚地。原摩天輪用地坐落於「中環新海濱規劃」的 3號和 7號用地之間。發展局去年六月表示，原摩天輪位處的 3號用地，將於「未來兩三年」內開展長遠發展，故該用地的部分位置將不能繼續租出，因此要重新招標，並將 3號用地剔出摩天輪的範圍。城規會隨即於去年九月，正式通過「中環新海濱第 3號用地」的規劃大綱，計劃將這幅用地售予私人發展商，興建五幢大型商廈，估計最快可在下年度向私人發展商整幅出售。根據規劃大綱， 3號用地將提供最多達一百六十一萬呎商業樓面面積，是「中環新海濱」中最多的地帶。
去年有估算指 3號地皮市值近五百億元，呎價三萬元。但真正的價值可能更高。中環的商廈單位極之渴市。根據戴德梁行的報告指，今年首季中環甲級商廈的待租率僅 2.8%，是九年新低。今年五月，政府推出二十年來首幅中環商業地，美利道停車場地皮，恒地以破盡香港紀錄的二百三十二億元、呎價五萬元投得。若以此呎價估算， 3號用地市值將超過八百億元；而且 3號地皮佔據海旁位置，絕對有力上試千億。
中資當戰利品
回歸後，中資開始對維港海濱的大廈虎視眈眈，灣仔海濱早已插滿紅底旗幟，例如恒大在一五年以一百二十五億元，向港資華置買入了最初由英資怡和發展的美國萬通大廈，光大控股又於去年以一百億元買入大新金融中心。最新一季中區商廈的出租當中，中資更佔了八成半。因此作為中環難得的沿海地皮， 3號用地必定是中資瘋搶的目標。加上政府早在○四年已經承諾，完成第三期中區填海計劃後，維港不會再有填海工程。換言之，現時的中環新海濱會是中環的永久海岸線，誰在當中搶得地皮就可建設永久的海旁大廈。海濱事務委員會成員司馬文形容， 3號用地的存在猶如一個「戰利品」（ Trophy Site）：「他們可以放他的名字和商標在大廈之上，可能一千年後仍在上面。而且會出現在每一張維港的明信片上。」
最快於明年推出市場的 3號地皮，搶奪方式並非簡單鬥錢多的地皮拍賣。負責發展商需同時負責建設不少於二十三萬呎的公共設施，包括新郵政設施，亦要在設計中重置舊天星碼頭鐘樓。加上今次風波後，輿論傾向應保留摩天輪，假如未來對中標發展商加入這項要求，早有研究興建摩天輪經驗的九倉，加上今次有女婿在外，已儼如落了一口釘，佔盡優勢。
去殖民地化
當日九倉續租海運大廈，林鄭是關鍵角色；今次摩天輪事件，已榮升特首的她，刻意在傳媒面前，將自己角色淡化，並指這類簡單的招標工作，「希望大家不期望我作為行政長官，去干涉、參與。」然而○七年，由清拆充滿英殖味道的皇后碼頭（ Queen's Pier）開始，林鄭就一直肩負着將中環海濱「去殖民地化」的任務。
剛上任發展局局長的林鄭，就親身「走入群眾」與皇后碼頭保育人士進行公開論壇。但事後政府立場不變，兩日後就開始驅趕保育人士，緊接清拆被評為一級歷史建築的皇后碼頭，先後開展第三期《中區填海計劃》及為填海區展開《中環新海濱城市設計研究》。林鄭退任局長前最後一次參與海濱事務委員會，亦為中環新海濱正式發展前的臨時用途，定性為現時的摩天輪及大型活動空間。當時就決定將臨時的摩天輪置於新海濱規劃方案的 3號和 7號用地之間，埋下了「摩天輪風波」的伏線。
海濱除了有價有市外，珍貴之處還在於其象徵意義。過去那一帶，都是英資天下。《港島海岸線》作者余震宇表示，英國佔領港島初期，將軍營置於金鐘、中環一帶；為了保安，政府和外國商行亦將總部設置於中區。怡和早在一八四一年，港島正式被滿清割讓前，就建設了渣甸大廈（現時會德豐大廈的位置），成為中環海旁的第一批商家。及後，置地亦隨着不斷延伸的中環海旁建設了太子行（現太子大廈）、皇后行（現文華東方酒店）以及後期的康樂大廈（現怡和大廈）等多幢臨海商廈，成為中環的大地主，大部分成為不少洋行和外國商行的總辦事處。昔日華資地產商在八、九十年代，包括李嘉誠、李兆基、劉鑾雄等聯手狙擊置地，目標也是海旁地標商廈。這次中環「最終海岸線」的爭奪戰無論最終鹿死誰手，這海港都將變成了陌生的「新維港」。
發展局黑箱批輪
雖然摩天輪最終成功易手，但政府處理今次摩天輪招標和交接的手法一直備受質疑。當中最大問題，是地政總署為摩天輪用地所制訂的新招標條款，被質疑是「度身訂做」，向 TECL傾斜。
發展局表示新標書把「在過去十年內擁有最少十二個月策劃、營運及管理摩天輪或附帶機動遊戲機的主題樂園/嘉年華會的經驗」列為先決條件。而鄧米高則由一四年開始連續舉行了三屆「友邦歐陸嘉年華」。翻查資料，「嘉年華」只橫跨聖誕、新年和情人節舉行兩個月，即三屆嘉年華合共只舉行了六個月，未足政府標書的基本要求。而根據網上資料，「嘉年華」及其母公司 MDME Limited，未見其他營運機動遊戲設施的經驗。娛樂製作公司 MDME，其網頁只見為多個文化大型活動尋找贊助商的經驗，包括 Clockenflap音樂節、 Art Central藝術展等。
鄧米高是否有其他經驗補足？發展局回覆指「投標人只需在投標文件中提供足夠資料證明其滿足有關基本要求」，但不願向本刊提供相關資料，着記者向 TECL方面查詢。「歐陸嘉年華」則代鄧米高表示暫時不作回應。
事實上，去年十一月十一日，政府為中環摩天輪用地的新短期租約招標。於同月十七日才以一元資本成立的 TECL旋即入標。不單提出比原本高近一倍，每月百五萬元的租金，更將摩天輪門票由一百元大幅調低至僅二十元。
政府所訂出的標書評分標準，對比一三年第一次招標之時竟然大幅改動，不單將原本佔兩成分數的「相關經驗」一項完全刪走，更將「票價及優惠」一項的比重由一成大增至四成，結果 TECL在這項的得分大幅拋離原營辦商，奪得經營權。招標前，政府曾就摩天輪用地的短期用途向海濱事務委員會諮詢，代表保護海港協會參與會議的司馬文表示，政府在會中從沒有交代招標過程和評分準則的改變：「如果有預先交代改變的原因，投標者就能以同樣的觀點競投。」
撰文：關冠麒
攝影：林金展
協力：鄭靖而
資料：資料組
插圖：詹震寰
news@nextdigital.com.hk
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