尚城入伙短短三年，但長實樓質素有目共睹，獨立屋外牆已染上污漬，外貌殘舊。（林志謙攝）
大錢題
分租大法 $6萬分水嶺
上週長實將軍澳新盤緻藍天開售，三房單位「只需」六百萬，首日已沽清七百多伙！上到車固然萬幸，但上不到車又想住入大型屋苑，請有心理準備接受現時最流行的「另類劏房」──分租。
正所謂家家有求，最近很多屋苑業主，都將單位分租賺盡租金，情況已遍及豪宅、獨立屋及大型屋苑。有獨立屋業主因分租予五戶人，洋房被用到最殘；身處九龍站的頂級豪宅，因有「尊貴身份」，分租最為渴市；亦有人租下市區盤再自行分租，印印腳賺差價。資深投資者湯君明分析，分租賺與唔賺，月租六萬元是分水嶺。
分租獨立屋 最閉翳
年多前，有報章報導元朗樓盤尚城的一間獨立洋房，內裡房間可分租出來收租，震驚全城。估不到直至今日，這座洋房原來仍在不斷分割再分割，「空間」似長分長有！記者見上週又有廣告，遂以租客身份，相約業主劉先生睇樓，劉先生在電話中已多次向記者說：「你要有心理準備呀，間房真係好細，但月租只係三千！」
來到屋苑，走過垃圾房到獨立屋門前，只見旁邊車位放滿雜物，打開門後是一條狹窄的走廊及樓梯，走上一樓是一個約二百呎的客廳，劉先生說由所有租客共用：「呢度有五間房，四間租咗出去，你入嚟住就五戶人共用個客廳囉。」走到二樓，去到該月租三千元的房間，原來是個比劏房更細的梗房！只得三十呎，而且面積其中一半已是窗台。記者試瞓上去，全身不能郁動。劉先生不斷指：「嗱，間房三呎乘六呎，另外窗台兩呎乘六呎，夠放一張兩呎床，仲有空間走動吓。雖然細，但其實三千蚊好抵呀。」記者計計數，三十呎房要三千元，即呎租高達一百元，唔好去搶！
三戶人爭廁所
住洋房，聽落好似好爽，事實租客有大堆問題需要忍受。這間三層獨立屋有五間房，其中兩間房有套廁。其餘三戶人則要共用另兩個廁所。客廳雖然共用，但其實已放滿雜物，有租客索性將私人雪櫃及衣服放於客廳，業主指：「你要放家電喺度，要先通知我，等我安排位置。你哋『將就』吓，唔係又嘈！」客廳對出的露台生滿雜草，明顯無人打理，滋生很多昆蟲，客廳用得殘舊，環境比較像大陸東莞樓房。記者又發現整座樓只有一個門鈴，設在客廳，「有客到」都會驚動所有租客。記者其後試過多次按門，十數分鐘後才有剛睡醒的租客應門，即時指罵：「做咩㩒咁多次鐘呀？你有嘢搵業主啦，搵我做咩呀！」
分租洋房，業主亦唔見得好受。業主劉先生不斷游說記者期間，其妻子縮在客廳梳化發呆。翻查資料，業主登記正是劉先生妻子駱淑賓，於一一年以一千三百多萬元購入。駱淑賓曾贏得證監會的投資故事比賽而接受訪問，透露自己是小食店東主，因為想供養兒子到外國讀書，出售自己鋪頭炒股，最後血本無歸，連兒子也只能留港升學。她勸誡股民要量力而為，但她自己似乎重複錯誤。這座獨立屋曾叫價五萬元全幢出租，後減至三萬元仍租不出；放售一千七百萬元，亦無回音。業主只好分拆洋房出租，計及每月租金收入三萬一千多元，剛好夠供樓，也不失為一個出路。但如果業主用同一筆錢買三個市區樓再分租，租金總收入相信有五至六萬，會更為好搵！
分租九龍站 最渴市
市區豪宅分租，過往比較罕見，近日亦終於出現。來到九龍站上蓋漾日居，一個一座高層單位，開門的是來自馬來西亞的 Ken，他是 banker，在 IFC上班，租住漾日居三年。由於最近被業主加租，故想出將其中一間吉房分租出去。 Ken一邊帶記者參觀，一邊用半鹹淡的廣東話落力推銷：「每間房都有 bathroom，客廳和廚房都很大啊！」他曾經和兩個租客分租單位，試過因電費太貴問題鬧得不愉快：「其實我不是經常回來，客廳也無電視，但卻要交三千元，所以希望除了租客是單身外，也要較節儉，而且要交二千元電費按金。」
單位有兩間房，其中一間 Ken自己住，另一間想分租出來，記者入房間察看，只有二百呎，放了一張床及書枱，平平無奇，但 Ken竟索價一萬五千元。記者向該區地產代理查詢，該單位市值租金約二萬六千元。若由分租客硬食萬五元租金， Ken自己只需交一萬一千元租金而已， Ken真的想得完美！他不斷力 sell：「有會所證，豪宅會所可以任用。有泳池、壁球場、健身室。而且這裡去中環只要十分鐘啊。」其實最值錢的，是住在九龍站的「尊貴身份」！難怪記者參觀過後，已不斷有人向 Ken要求參觀；每月使萬多元能進駐九龍站，又點會唔渴市？
分租單幢樓 最值租
說到最值租，一定是貼近地鐵站的市區單幢樓，或設有會所的大型屋苑，漸漸形成商機。來到位於上環、在 PMQ商場對面的單幢樓匡景居，記者找到分租房的負責人 Jerry。他大方承認，單位是自己向業主承租後，再分租出去。來自浙江的 Jerry不斷強調單位抵租：「匡景居一般月租都要一萬五千元，現在八千五就租房給你，而且包水電。這個包水電的做法很具競爭力！」
記者參觀這個三百六十呎兩房單位，發現其中一間已有租客入住，更將其私人物品放在客廳霸位。另一間房擺放一張雙人床後，已無位置放衣櫃。 Jerry坦承自己轉租是為了賺錢，且一星期後已將房間加租至一萬元：「現時市場需求大，所以租金也要上調，而且可每個月續租，方便短期客人。」他不肯透露向業主交多少租金，但目前同類單位租金萬五元計， Jerry分租兩房出去，每月便可賺取差價五千元，密密做便密密賺，但風險是租客走數或租不出，便要白蝕。
綜合來說，資深投資者、科達集團主席湯君明分析，租金六萬元是分租賺唔賺的分水嶺：「因為分租一間房出去，你唔可以將房租提得太高，例如兩萬蚊，咁租客會寧願租一個獨立細單位。而租金六萬蚊以上嘅單位，如貝沙灣及太古城，面積千一、二呎，可能都係得三至四間房，就算每間房用一萬元分租，都補唔番條數！而且唔易搵租客，最慘係用到你殘！」而將獨立洋房逐間房分租，更不划算，除非可分層當村屋單位出租。相反，市值租金一至兩萬元的兩房單位，分租出去賺的機會最大。
鯉魚門村屋「搏大霧」
租盤渴市，有業主為了分一杯羮，竟將殘舊村屋間出一個「棺材房」分租，再以「向海度假屋」作招徠。位於鯉魚門馬環村海邊的一間村屋，業主親戚邱先生，在網上以「鯉魚門海景屋」作賣點吸客，再配以無敵鯉魚門夜景照片，且只限租給女生。但記者相約睇樓後，卻發現嚴重貨不對辦。雖然單位是向海，但已被其他屋遮擋視線，而且單位內非常殘舊，除了要和兩戶人共用廁所外，分租的房間，竟然只是可移動的屏風，在客廳中間分隔出來。房間一百呎不到，以床位連衣櫃組裝而成，房門也只是摺疊門，全無私隱可言。業主索價每月三千五百元，邱先生堅持說：「當度假屋租嚟玩吓都唔錯㗎！」
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