2017年11月24日 星期五

置業安居:樓價50年來有幾癲?上車、中產及豪宅級3經典屋苑有辦睇! __,中產,

長沙灣地王效應下,刺激樓市再癲過,公居屋、私樓以至頂級豪宅樓價又「排住隊」破頂。究竟在過去半個世紀香港住宅樓價升得有幾爆?香港有不少樓齡約50年的住宅 ...




長沙灣地王效應下,刺激樓市再癲過,公居屋、私樓以至頂級豪宅樓價又「排住隊」破頂。究竟在過去半個世紀香港住宅樓價升得有幾爆?

香港有不少樓齡約50年的住宅屋苑,雖然已踏入高齡物業行列,樓價被「後起之秀」超越甚至拋離,其實半個世紀以來樓價升幅驚人。其中西灣河太安樓、荔枝角美孚新邨及北角半山峰景大廈,可說是分別代表着上車、中產及豪宅級別的經典屋苑,部分期內樓價狂飆超過200倍。

相比起60年代其他物價,當時一碟牛腩飯價值約1.5港元,50年後急升約30倍;60年代文員月薪約100元,50年後的今日高出約140倍作比較,可見過去50年住宅樓價明顯跑贏其他物價。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,50、60年代嬰兒潮及難民潮帶動,香港人口急速膨漲,帶動住屋需求,即使隨後經歷多次政治經濟危機,但受惠香港經濟多次成功轉型,及內地經濟起飛,加上市民改善居住質素的需求強勁,撐起樓市走出谷底,屢創高峰。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚認為,50、60年代樓價與打工仔人工相差未算遙不可及,市民慢慢供樓仍然能有個安樂窩,反觀今時今日各國量化寬鬆令銀紙貶值,資金氾濫下紛紛吸納物業保值,帶動資產價格狂升,打工仔工資追不上物價升值速度,造成今時今日樓價愈來愈「離地」的局面。

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●太安樓:一手發售低至$17300

提起鰂魚涌的太安樓,許多人即時諗起地下商場的人氣食店,屬「掃街」歎美食必去熱點。樓上的住宅部分在逾50年前落成時曾經風光一時,堪稱世界最大的多業權「巨無霸」住宅大廈,即使現時名氣不復當年勇,但過去半個世紀的樓價升幅絕對不容小覷。

1968年落成的太安樓,坐落港鐵西灣河站旁,是港島龍頭屋苑太古城落成之前,港島東最具名氣的住宅巨廈。最經典的地方莫過於樓高28層的單幢大廈之內,竟有1,884伙之多,規模相等於現時一個中大型屋苑。

物業另一標誌特色是採工字形設計,每層多達68伙,設有超長走廊,設計甚似早年香港興建的廉租屋,故有「私人廉租屋」之稱,當年售價大約是17,300至27,000元。間隔方面,主攻上車單位,最細單位實用面積270餘方呎,堪稱私樓上車盤的先驅。

過去半個世紀這幢經典住宅見證區內變遷,由最初貼海而建,不少單位佔盡地利享無敵海景,到80年代物業前臨的海濱因填海不斷前移,最後無敵海景被後來落成的高樓大廈遮擋而消失。

今時今日太安樓已屆高齡物業,內外難免老化殘舊,樓價更被「後起之秀」太古城遠遠拋離,惟近年跟隨大市屢創新高,新近有兩房單位以423萬元破頂價售出,實用呎價逾1.2萬元。美聯周永業表示,太安樓向來是區內上車入門之選,惟盤源不多,現時實用面積352方呎兩房放盤,叫價420萬元,相比起50年前約22,500元一手買入價,帳面升值約186倍。

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●美孚新邨:當時開價現夠買兩呎

要數經典的大型屋苑,不得不提明年第1期踏入50年樓齡的美孚新邨。作為香港第一個大型私人屋苑,於1968年至1978年先後發展8期共99幢住宅大廈,提供逾13,000個單位,創全港樓宇座數最多住宅屋苑紀錄,至今未被打破。

美孚新邨的誕生,可說是劃時代的設計,屋苑有別當時私樓一貫大廈或唐樓的單幢發展模式,集住宅、商場、戲院、街市、休憩空間等於一身,儼如一個小社區。第1期於1968年落成,由於單位間隔多元化,由一房至四房均有選擇,一直深得當時新興的中產階級青睞。

屬70後的高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚指,他、父親及爺爺均在美孚新邨居住多年,他出生後一直居於此,直至十多年前才搬走。

張回憶指,最初美孚新邨屬臨近海濱,印象最深刻要數荔灣划艇仔及泳棚,可惜隨後因填海而消失,當時的海旁如今已變成公園,之後港鐵通車,亦見證這帶的變遷。

他不諱言,美孚新邨另一大變化是樓價三級跳升,在40幾年間升逾百倍;車位在過去三十多年間由10萬元升到過百萬元。

事實上,美孚新邨一期開售時售價由22,000元起,當時已不是小數目,但到近半個世紀後的今日,只夠買兩方呎。

利嘉閣伍仲華指,現時1期四房樓王盤叫價達2,000萬元,較一手買入價95,000元,近半個世紀漲價210倍。港置趙美霞稱,1期最細的一房戶,入場價600萬元,較1972年買入價31,750元,勁升188倍。

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●峰景大廈:四房大宅升值241倍

坐落北角半山傳統豪宅區的峰景大廈,今時今日雖然談不上頂級豪宅,樓價更差不多只及新誕生山頂樓王十分之一,但在超過半世紀前落成時,絕對有頂級豪宅風範,住戶非富則貴,難怪仍有長情業主住足逾50年才捨得割愛售出居所。

坐落於寶雲道的峰景大廈,由5座大廈一字排開組成,提供兩至四房大宅。兩房單位實用面積大至1,300餘方呎,已相等於現時住宅的四房大宅有餘。四房面積更超過2,000方呎,在新一代豪宅中更屬「巨無霸」級。

峰景大廈堪稱經典豪宅屋苑,間隔的實用及講究程度非今日豪宅所能比擬。廳大房大露台大不在話下,即使是三、四房的工人套房,拍得住不少新型屋苑單位主人房。住戶寢區與工人房分開;工人出入要用後樓梯的「私家」升降機,處處流露昔日豪宅的風範。另外,峰景大廈昔日有海景相伴,如今已被前臨建築物遮擋,但這經典豪宅依然不乏捧場客。

利嘉閣梁澄江指,峰景大廈一個四房兩廳連工人套房大宅,實用面積約2,067方呎,以3,355萬元連車位易手,原業主一手買入至今逾50年後轉手,升值210倍。名采策略姚雲龍指,屋苑一個連租約的三房盤,實用面積1,658方呎,叫價3,000萬元,單位一手價124,000元,五十多年升值逾241倍。

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