壹計就明
內房股比併本地地產股
新鴻基地產（ 16）上週四公布今年 6月底止全年業績，在收入下跌，但毛利率及投資物業公平值變動的增加下，年度溢利保持增長，同時標誌市值較高的地產股都已公布了最新的中期或全年業績。今年以來，部分內房股股價升幅驚人，本地地產股股價升幅便相形見絀，今天就以一些簡單數字，比併部分市值較高的內房股及本地地產股。
內房股股價升幅驚人
以聯交所公布上週收市市值計算，新鴻基地產是香港上市地產股中市值最高的公司，其後就是內房股恒大（ 3333）、中國海外發展（ 688）及碧桂園（ 2007）等，本地地產股長實地產（ 1113）、九龍倉（ 4）及恒基地產（ 12）緊隨其後。今天的比併除包括上述公司外，也加上早前曾分析「盡顯霸氣」的融創（ 1918）。
表一列出上述公司今年股價升幅及上週收市市值，並羅列以聯交所網頁全年業績資料，計算得來的市盈率及市賬率；表中列出的市盈率及市賬率，與媒體及坊間資訊供應商提供的市盈率及市賬率，大致啓合。
從表一可發現，除中國海外發展外，內房股今年的股價升幅不但驚人，可與比特幣升幅比肩，而且內房股的市盈率及市賬率，亦遠超本地地產股的市盈率及市賬率。
遠超本地地產股的市盈率
然而，單以全年業績論英雄，未免有欠公允，因為除新鴻基地產外，其他股份的最近年度全年業績，都已是九個月前的 2016年了。故此嘗試以今年最近中期業績的數字，估算調整各股份的市盈率及市賬率，見表二。
從表二可發現，若以今年中期業績來衡量，融創的調整後市盈率仍非常高，而恒大的調整後市盈率已大幅回落，並接近本地地產股的市盈率。換言之，恒大需要保持今年上半的業績增長，融創更需要更大更高的業績增長。以表二看到內房股近年反覆的業績來看，大家對內房股的信心真不小啊！
林智遠 Nelson Lam
執業資深會計師，會計專業發展基金主席，最愛與太太旅行，出名講 talk及撰寫大學會計書，其著作已被翻譯成不同語言。
目標以淺易簡單的方法，使牛頭角順嫂也能看懂會計數字和陷阱。
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