（林志謙攝）
樓市熱葷
拆解新盤管理費勁貴之謎
近年入伙的大型屋苑，不少都設有豪華會所，但羊毛出自羊身上，所以管理費亦較高；不過原來納米樓、劏房盤，雖然會所設施有限，但管理費一樣高昂。
位於西營盤的 AVA 128，屋苑單位面積由一百七十七呎至二百九十六呎，會所面積也屬蚊型，參觀之時，會所設施僅得一部跑步機。地產經紀也笑着對記者說：「（呢度）得一、兩架機，冇話有嗰啲 function room呀。坦白講，呢度咁細。」
屋苑會所「無睇頭」，但管理費呎價卻高達五元！與同期入伙的西半山新樓盤「尚璟」同價，之不過尚璟的會所有四千六百多呎，泳池、按摩池等設施俱備，另設有三千多呎園景區。究竟 AVA 128管理費值不值？大家自己考量。
發展商旗下管理
對於近年新落成屋苑的管理費，不少業主都大有意見。有人覺得管理費不值：「唔係唔值，直頭唔合理添喇。」亦有人認為是「硬食」：「當然係貴喇，但住新樓就係咁。」
翻查資料，現時不少發展商都將新樓盤交由旗下管理公司管理，例如：新鴻基旗下的「 Grand YOHO」和東涌的「東環」，便分別用集團旗下的「啟勝」及「帝譽」物業管理公司負責；長實旗下的「世宙」和「峻瀅 II」，則由「港基」負責管理。
香港房屋經理學會會長陳志球相信，這個安排不會令管理費上升，反而對業主有好處︰「頭兩年一些補修期、設施責任，發展商都需緊密參與。背後有好多專業團隊幫手，計番個價值，未必係貴。」
會所配套做指標
樓價貴，管理費一樣貴，就連納米樓的管理費呎價，亦分分鐘高達四至五元，屬「豪宅級」價錢。而大型屋苑的管理費，亦一樣愈來愈貴，平均呎價三元至五元不等，一個二百呎單位，每月管理費動輒過千元，究竟是否合理？
最能夠反映管理費是否合理，一般先用會所配套設施做指標，會所愈大、設施愈多，感覺較划算。陳志球坦言，管理費上升，因近年屋苑會所，提供愈來愈多康體設施，結果羊毛出自羊身上，會所設施保養、維修、管理員開支等，全部由業主負責。去過今年新入伙的兩個大型屋苑，元朗「 Grand YOHO」及東涌「東環」，其管理費呎價接近四元，但相對同期樓盤，會所面積大、設施種類多。
額外收費好襟計
「 Grand YOHO」會所連戶外園林面積逾十七萬呎，提供超過五十項設施，主攻兒童設施，除了有圖書館、練琴室、五十呎長泳池外，亦有兒童健身室及三項鐵人活動室等，會所內還設有品酒室，以及歌德式設計的教堂提供婚宴服務。
至於主打年輕一族的東涌「東環」，會所連戶外園林面積約十九萬平方呎，會所設有二十四小時開放的健身室，亦設有餐飲區、室內、外泳池、燒烤場等，並提供管家家居服務，協助住戶預訂餸菜包、老火湯等。
其實，這類會所設施和服務，往往都要額外徵收費用，所以不是人人鍾情這款新樓。陳志球說：「我研究咗香港房屋變化三十多年，以前屋苑管理費無咁多康體設施，而家管理費就包咗好多維修和保養費在內。」他更以自己為例，直言絕不會買這些新盤單位。「公共設施愈多、會所設施愈多，我就一定唔買。點解？因為你唔用都要俾（管理維修費）。」他自言曾住過一個屋苑，會所設施有泳池、保齡球場等，但他住了四年，一次也無用過，「但我要繼續俾保齡球道保養費！」他說。
管理公司角色重
根據現行規例，管理費徵收及開支，一般交由屋苑所屬業主立案法團負責。若沒有法團，則由管理公司擔當管理角色。
到底現時私樓的管理費如何制訂？原來一切都要先睇「公契」。
大廈落成後，發展商就所設有的設施制定公契內容，當中有關管理費的主要內容包括，「個別業主就其名下物業應分擔的管理費用的比例」、「如何為大廈保養或維修的問題作出決議」及「由誰人及如何決定管理費的金額」，再交由地政總署法律諮詢及田土轉易處審批公契及管理協議。當單位發售時，業主簽署買樓合約或相關契約後，大廈公契就生效。
分常用及備用基金
一般徵收所得的管理費，會撥為常用基金及備用基金。常用基金一般用於所有公共使用設施的開支、維修、保養。包括：大堂電梯、管理員人工、大廈水電、冷氣開支、外牆、水渠等，另還有保險金和稅項。
至於任何未有預算、緊急性質的開支，或常用基金入不敷支時，就會動用備用基金。
會所內一概維修、保養都由管理費承擔，若因應設施申請的酒牌、卡拉 OK歌曲版權費或任何其他牌照、泳池定期檢驗水質這些開支，也歸入管理費範圍。
包埋附近山坡
若屋苑公契寫明，部分地方需開放給公眾人士使用，該地方的所有維修、保養都要負責。此外，屋苑身處臨海地方，或附近有山坡，設有護土牆之類，任何維修、保養、保險開支要負責外，萬一發生或造成意外，需要維修、甚至賠償，管理費也要承擔有關開支。
這些詳列於所屬大廈公契。另可參考《建築物管理條例》第 344章。
撰文：財經組
攝影：財經組
ed_bn@nextdigital.com.hk
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