最細的單位只有五十呎，恍如監倉一般，工人暫放的雪櫃已霸佔了一半通道。價錢雖貴但勝在銀碼細，賣七十萬元。
壹號頭條
直擊 50呎工廈殘廁劏房
上週林鄭又再失言，指公屋起多四萬伙就會封頂。政府的樓市政策打亂章，各種各樣的「民間智慧」應運而生。
放蛇直擊多個處於工廈的單位，發現這些「工作室」內有乾坤，大部分設有獨立廁所，似足劏房一樣。其中一個五十呎的單位，需與其他人共用殘廁，但這個殘廁都裝有熱水爐！帶記者參觀的經紀辯稱：「夏天出去做完嘢，返嚟沖個涼啫！」亦有經紀將工廈當正住宅出售，「呢個盤最值錢就係有獨立廁所，出租回報高。」不過有立法會議員指政府正研究立法，瞓身買入劏房工廈，投資可能化為烏有。
工廈劏房以往一向隱蔽，但近年有業主正式申請將單位劏細，成為幾十呎至百多呎的「工作室」，以賺五至六成利潤出售。這些單位的共通點，是擁有大量獨立洗手間，而且裝置熱水爐，單位銀碼細，若出租予人偷雞住宿，更能賺取高回報，所以供應及購買力不絕。
工廈大單位呎價低，改建成酒店式精品寫字樓，呎價媲美新樓價格。單位內設廁所，更裝置熱水爐、花灑、日式坐廁、地暖台，似足日本民宿，讓租客廿四小時「工作」。
選擇一： 50呎劏房盤
記者實地直擊現時高調拆售工廈的樂風集團，兩個攞正牌改裝的項目： Lofter City及 Lofter Port，兩個盤位處牛頭角海濱花園外的舊式工廈。單位內沙塵滾滾，大量工人在批灰、鑽牆。劏房形「工作室」大部分百多呎至二百呎的，並設有獨立廁所。老實的中年經紀說不能做劏房，「雖然平時都捉不到，除非有人投訴。不過工廈唔係俾人住，出過事之後依家捉得緊咗，業主都可能唔敢喺廁所安裝熱水爐。」不過他馬上致電老闆後，結果卻剛剛相反，「喂，老細， City嗰邊啲廁所有無熱水爐？有呀？好！」
業主將單位劏到盡，最細那個單位只有不足五十呎，「建築面積七十七呎，乘六成三就係實用面積，所以大約五十呎，呢啲細單位好抵買。」記者站進房間雙手也伸不直，四步已經走完房間，售價七十萬元，呎價高達萬四元，媲美新樓呎價。單位劏成五個細單位並沒有獨立廁所，但共用的殘廁同樣有熱水爐，經紀解釋：「有時夏天出去做完嘢，身水身汗，都要沖個涼先做到嘢。」
經紀落足嘴頭，說只需付四成首期，「樂風有做埋按揭，借足六成，都係兩釐幾息，分十年攤還。仲免佣，同買新樓一樣。」難怪有經紀在網上放盤，將單位歸類為「住宅——屋苑」。
樂風集團由八十後的梁智基及周佩賢於一二年創立，引入了十多個投資者夾份劏工廈。他們首個項目是葵涌一個五千呎單位，以一千萬元買入，劏成八個每個售二百萬元單位，利潤高達六成。至今於荃灣、葵興一帶發展了十個項目，加上荔枝角、新蒲崗、觀塘共四個項目，套現逾三億元。
選擇二：回報高住家盤
觀塘區以外，於葵涌長實的雍雅軒、雍澄軒酒店背後一工廈，亦被改建成同類工作室。走出貨，單位靚裝成新樓一般，走廊貼上牆紙，地面也鋪了米白色地磚。推銷的不是工商鋪經紀，而是住宅部經紀，「每個單位均有廁所同花灑，可以放張四呎床，呢邊放衣櫃、雪櫃。喺元朗要行十五分鐘去西鐵站嗰啲盤，都收到五千五百元租。呢個單位百三萬，你預收到七千五百元租，即係有七釐回報。」他說最大賣點是對着長實的雍雅軒，「呢度起碼對住雍雅軒，望到都覺得自己單位似住宅。」
他更建議記者買入另一個較大單位劏上劏，「我有客諗住做太空艙，一個太空艙成本一萬元左右，租五千蚊，報紙講㗎唔係我老作。（但只有一個洗手間不行吧）照樣可以，呢個單位你可以放十一二個太空艙，每隔幾日就叫鐘點上嚟清潔、執床，一個月收到五萬蚊租。」那個單位建築面積四百五十呎，賣二百九十萬元，一計之下，回報接近二十一釐！
他說若不賺到盡，不擺明違規放太空艙，其實很安全，「個租客都唔會咁戇居話俾人知住喺度，萬一咁傻，張租約都寫明係非住宅用途，廿四小時工作室，你唔會上身。（但這麼高調做，政府不理嗎？）講真政府都知，你講私人住宅劏房，你聽得多見得多，其實都唔合法。」
選擇三：日本民宿盤
也有業主將工廈改裝成日本民宿一樣。業主先在一幢工廈購入三層單位，同樣劏做百多呎的「工作室」，單位內設廁所，走入廁所，頭頂有熱水爐，花灑則隱藏在拉出式的水龍頭間。經紀說單位獨特之處在於廁所地台，「有一樣嘢不可不提，你發覺地台好高，點解呢？因為我們有地暖台喺下面，冬天可以開掣發熱，好似日本咁，坐廁都係日本智能坐廁。」另外每個單位都有 fire ball可以快速滅火，讓人住得安心，電梯口有獨立信箱。
這個盤的位置與樂風集團前述的單位相近，她說升值潛力極高。現時宏利大廈已經落成，旁邊領展、會德豐等都正興建商廈。這個盤很適合商住兩用，「其實我哋呢度都隻眼開隻眼閉，因為嚟緊附近會有好多金融、保險人，放工做得夜就喺度瞓。當然大單位有洗手間吃香好多啦，細單位無廁所，好多人都用殘廁沖涼。你如果朋友有需要，可以介紹佢過嚟住，有部分業主收咗樓心急出租，會收平啲。」
她特別推介頂樓的單位，同樣為百多呎，二百到三百萬的單位，「因為頂樓樓底特別高，有啲人會喺上面間多一層做貨倉擺貨，整條螺旋樓梯上去，下面住人仲係好闊。」
揀錯化為烏有
資深工廈投資者李冠亮說，這些項目很具吸引力，「因為一般租來做寫字樓，應該只有兩、三釐回報，做住宅升到七釐勁高，非常吸引，但業主要承擔違例的責任。」他續說活化工廈，不只大廈活化，附近街道、交通都有計劃活化，若再落實去做，相信工廈還有很大上升空間，「我估未來一兩年起碼有兩成。因為香港無工業，做寫字樓唔需要咁大，好多工廈劏細，會有更多人用到，而且入場費低咗，吸引好多實力較弱嘅投資者。」
不過，立法會議員林卓廷直指這些「假寫字樓」有問題，「其實呢啲係扮寫字樓，實質就用嚟住人，住宅同工廈對消防、窗戶的要求唔同。而且工廈無預你咁大批人入去住，所以渠嘅設計都有分別。」政府正立法將出租工廈劏房刑事化，「當然未立法，政府立法都不是一朝一夕，只係磋商，但已經諮詢咗業務委員會。基本上大家都支持，不過因為有啲已經有人住，所以要有一個妥善嘅安置政策。」即是說，業主買來打算出租收高回報的如意算盤，幾年後可能打唔響。
撰文:孫樂祈
攝影:林志謙
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