人民幣匯價持續偏軟及內地多個城市推措施冷卻樓市,內地買家加速來港置業,9月份涉及非香港永久居民買家交易,增至14個月以來新高,相信主要涉及住宅新盤。若按今年首9個月新盤成交額逾1,350億港元、內地買家佔比最多約3成推算,涉及內地買家的住宅新盤交易金額高達405億元。分析指,儘管這會令香港樓市泡沫膨脹,但絕不是樓市見頂信號,預期今年餘下時間,樓價有機會突破去年高位。
在岸人民幣匯價今輕微反彈3點子,報6.7396,但年初至今已累積貶值逾3%,並與金融海嘯時低見6.83,僅相差約1.3%。避險需求下,內地居民加速來港置業,外電引述香港稅務局數據顯示,上月非香港永久居民買家交易共250宗,增至14個月以來新高;期內非香港永久居民買家支付的印花稅款達5.06億元,較過去4個月平均值高26%。
儘管稅務局沒提供非香港永久居民買家國藉,但市場普遍認為主要是內地居民。事實上,近期開售新盤中,內地買家佔比顯著,會德豐地產常務董事黃光耀稱,樓價愈高,內地買家比例愈高,以旗下將軍澳上車及中價盤為例,內地買家佔比約5至10%;中上價樓盤比例更高,整體買家中約10至20%為內地居民;豪宅盤佔比明顯更高,逾兩成買家為內地買家,例如旗下何文田ONE HOMANTIN。
麥格理早前發表報告指,長實地產(01113)旗下馬頭角新盤君柏,內地買家佔比約20%。長實執行董事趙國雄稱,現時新盤銷售中,內地買家較年初多,但沒透露內地買家佔比。他又說,現時樓市與年初時估計相若,樓價大致上落10%,料今年餘下時間有機會升穿去年高位。
財經專家林一鳴稱,近期內地買家來港買新樓比例增加原因很多,最主要是過去一年內地一線城市樓價顯著上揚,拉近港樓與內地樓價距離,同時9月底後,20多個內地城市出台限購或限貸令,以及人民幣匯價下跌。儘管這會令香港樓市泡沫更脹,但絕不是樓市見頂信號,因很多來港置業內地居民現金十分充裕。
Bricks and Mortar Management創辦人兼總裁王震宇指,購買力增加確實會推高樓價,但不認為內地購買力真的很多,「人民幣升值時,內地買家比例都有十幾個百分點,(現時)實際上變化不大,除非去到4、5成,先看到內地資金不顧一切咁落嚟。」
他又說,現時香港樓市「一點泡沫都沒有」,所謂樓市泡沫,應該是「人人狂借錢去買樓」,但現時沒有相似情況,而且目前每月住宅成交量,較過去高位仍少5至7成。
不過,交銀香港首席經濟師及策略師羅家聰稱,無論是供樓負擔比率或租金回報率等,均顯示樓價已漲至歷史高位。未來只要經濟逆轉,樓價必然進入向下調整軌道,維持樓價3至5年內跌3至5成預測。
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